Propiedad frente a asequibilidad

REGIÓN DE SACRAMENTO, CA (MPG) - Más de 120.000 unidades de apartamentos llenan la región de Sacramento, con una tasa de vacantes de alrededor del 4,2%, en comparación con sólo el 0,6% para las casas convencionales y el 1% o menos para los parques de casas prefabricadas, según datos de Apartments.com, la Oficina del Censo de EE.UU., y los informes estatales de vivienda.

Este contraste plantea una pregunta acuciante: ¿Por qué ha aumentado la construcción de apartamentos mientras que las viviendas unifamiliares y prefabricadas, que tienen una ocupación mucho más ajustada y un valor potencialmente mayor a largo plazo, siguen sin construirse?

Para muchos residentes jóvenes, alquilar un apartamento por 2.000 dólares o más al mes es la única opción, a pesar de que una casa prefabricada podría costar casi lo mismo al mes y, al mismo tiempo, generar plusvalía. Los promotores siguen favoreciendo los apartamentos debido a las normas de zonificación, los plazos de construcción más rápidos y los altos rendimientos de los inversores, según los datos, pero esta dinámica contribuye a un mercado de la vivienda que deja a muchos aspirantes a propietarios fuera de la conversación.

Gene Davis, contratista local desde hace 33 años y propietario de Reliable Home Solutions en West Sacramento, lleva décadas en el negocio de las casas prefabricadas. Dijo que el sueño de poseer una casa en Sacramento es menos alcanzable para los adultos jóvenes con el alto costo de las casas convencionales. Davis dijo que se pregunta cuándo llegarán los futuros compradores más jóvenes a su punto de ruptura con el mercado.

"En $ 750,000, $ 500,000, el pago de (casas convencionales) para una pareja joven con un bebé y un préstamo estudiantil, no sólo van a tener un pago de la casa, pero van a estar pagando alrededor de $ 8,000 a $ 10,000 al año en impuestos", dijo Davis.

Según Apartment List, el alquiler en la zona de Sacramento puede oscilar generalmente entre menos de 2.000 dólares y más de 3.500 dólares para apartamentos de estilo lujoso, lo que supone entre 24.000 y más de 40.000 dólares anuales. Dado que los apartamentos se alquilan, se pagan decenas de miles de dólares a los administradores de la propiedad sin que los residentes conserven ningún capital. El pago de una hipoteca sobre una casa prefabricada genera capital para el propietario.

Según el sitio web de Wells Fargo, el capital inmobiliario es la diferencia entre el valor de mercado de una vivienda y el importe adeudado del préstamo, lo que determina qué parte de la vivienda es realmente de su propiedad.

Las casas móviles y prefabricadas suelen tener una hipoteca que oscila entre menos de 1.000 $ y más de 2.000 $ para los modelos de doble y triple ancho, según el informe en línea The Mortgage Report, que están muy por debajo de la cuota hipotecaria media de unos 3.500 $ para una casa convencional.

La correlación entre la mediana de las hipotecas convencionales y la mediana de los salarios en la zona de Sacramento corrobora la afirmación de Davis, ya que el precio medio de venta de una casa en la zona oscila entre 500.000 y más de 800.000 dólares. Los ingresos medios de los residentes de la zona de Sacramento oscilaban aproximadamente entre 60.000 y 92.000 dólares. El coste medio de una vivienda es seis veces superior al salario medio.

Si casi todas las viviendas convencionales y prefabricadas están ocupadas, mientras que miles de apartamentos están vacíos, ¿por qué la región de Sacramento ha dado prioridad a la construcción de más apartamentos en lugar de opciones de propiedad asequibles?

Grayson Anderson, agente inmobiliario de Dwell Real Estate, vende viviendas convencionales en barrios antiguos de Sacramento, como las zonas de Land Park y East Sacramento. Anderson dijo que los clientes con los que trata habitualmente suelen recibir una fuerte cantidad de fondos de fuentes externas para ayudar con los pagos iniciales y los costes de cierre, pero otros clientes han encontrado ofertas de alquiler temporal para ahorrar dinero o se han quedado con la familia para reducir sus gastos mensuales.

Anderson afirma que las casas de los barrios más antiguos tienden a mantener su valor o a aumentar con el paso de los años. Esto significa que no será más fácil para los jóvenes que compran su primera vivienda si el salario medio no refleja el aumento del coste de las casas.

El atractivo de la mayoría de los apartamentos son los servicios y las promociones, que ofrecen a los residentes el primer mes gratis, la suscripción a gimnasios o las ofertas en contratos a largo plazo, según Anderson. Las costosas reparaciones, los permisos y los imprevistos son también algunos de los factores que pueden alejar a los compradores potenciales de las viviendas convencionales.

Anderson dice que los compradores potenciales a menudo comprometen su lista de deseos para la casa de sus sueños potenciales si eso significa hacer suya la casa con el tiempo. Un comprador que busque una casa de tres dormitorios podría conformarse con una de dos si el precio y el barrio son adecuados para él. Las casas prefabricadas podrían no ser una opción para algunos compradores, dijo Anderson, porque los barrios establecidos con casas antiguas que tienen carácter son más deseables.

"Creo que la ubicación es importante para mucha gente y algunas de esas áreas todavía se están desarrollando y no hay mucho alrededor", dijo Anderson.

Michelle Nosal, un agente de bienes raíces con Windermere Signature Properties, vende regularmente casas prefabricadas y dijo que pueden ser una opción más rentable para las personas que buscan salir de alquiler o vivir con la familia.

Parques de casas prefabricadas pueden mezclar algunas de las comodidades de los apartamentos con la conveniencia de ser propietario de una casa, sino que también combina algunas de las complicaciones de ambos procesos.

Nosal dijo que las tasas de préstamos hipotecarios a veces pueden ser más altas que las de una casa convencional, pero por lo general siguen siendo competitivas.

"Si los compradores pueden vivir con el pago, les digo: 'no se preocupen por el precio', pero si el pago les conviene, háganlo ahora", dijo Nosal.

Vivir con el pago" significa conseguir unos pagos mensuales comparables, independientemente del precio de compra. Por ejemplo, si el alquiler de un apartamento de 1.600 dólares se paga cómodamente cada mes, una cuota hipotecaria de unos 1.600 dólares dará como resultado una situación de vida comparable, desde el punto de vista financiero.

Una hipoteca convencional es más cara que la propiedad de una casa prefabricada y que el alquiler en aproximadamente un 60%, así que ¿a dónde recurren los residentes que sueñan con tener una casa en propiedad?

El área de Sacramento se encuentra en un punto de inflexión, en el que convergen retos visibles como el estancamiento de las infraestructuras, la insuficiencia de ingresos y el rápido desarrollo, según los agentes inmobiliarios y Davis. El contraste entre los propietarios de viviendas y la construcción de nuevos apartamentos pone de relieve una ciudad que lucha por encontrar el equilibrio entre progreso y responsabilidad.